Balconi, Soffitti, Lastrici e Terrazze: a chi spetta la Manutenzione?

Il tema della manutenzione della parti scoperte dell’ edificio (e del riparto delle relative spese) si presenta spesso a condomini ed amministratori, i quali si trovano a fare i conti con una normativa ed una giurisprudenza non sempre chiarissime. In questa breve rassegna esamineremo alcune situazioni tipiche, mostrando le indicazioni fornite da legislatore e giurisprudenza, che comunque si uniformano generalmente ad un principio generale: le spese spettano al soggetto che utilizza la struttura che necessita di intervento o che, comunque, se ne giova. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (art. 1223, terzo comma c.c.).

Iniziamo quindi l’ esame della nostra casistica esaminando le situazioni regolate direttamente dal codice civile che, quindi, non richiedono troppe interpretazioni. E’ il caso dei lastrici solari (le coperture degli edifici), che di regola sono di proprietà condominiale (art. 1117 c.c.) ma possono anche essere di uso esclusivo di un condomino che ne abbia titolo. Nel primo caso, come facile immaginare, la manutenzione è a carico dei condomini che ne traggono utilità. Quando, invece, il lastrico sia destinato all’uso esclusivo di un singolo condomino, ci si regola diversamente. In questo ipotesi la manutenzione è a carico dell’ utilizzatore per la quota di un terzo, e per due terzi di tutti gli altri condomini la cui proprietà si trova sotto il lastrico: lo stabilisce l’ art. 1126 c.c..

Anche i soffitti e le volte (interne alle abitazioni) sono regolati direttamente dal codice civile, dove si prevede che sono comuni fra proprietà soprastante e sottostante, le quali, quindi, parteciperanno alle spese su un piede di parità, con una avvertenza: il proprietario che si trova sopra si farà carico del proprio pavimento, quello sotto del rispettivo soffitto (art. 1125 del codice). Come si vede il principio “chi trae vantaggio dalla struttura ne paga la manutenzione” è in questi casi ben rispettato.

Vi sono poi molte altre situazioni che non sono espressamente regolate dalla legge, per cui, quindi, dobbiamo aiutarci consultando la giurisprudenza, che in materia è ampia e dettagliata. Partiamo da un caso molto comune, come quello dei balconi aggettanti, ovvero quei balconi che sporgono dalla facciata dell’ edificio. Sentenze, anche molto recenti, della Corte di Cassazione hanno stabilito che tali balconi, “costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare appartengono in via esclusiva al proprietario di questa” (Cass. Civ., 12 gennaio 2011, n. 587, Cass. Civ. 30 aprile 2012 n. 6.624, 2 marzo 2018 n. 5.014). In linea di principio le spese spettano quindi al proprietario dell’ appartamento che affaccia sul balcone, che si giova del suo utilizzo. Restano indenni sia il proprietario del balcone sottostante (Cass. Civ., 30 luglio 2004, n. 14.756), sia il condominio. Ci sono però delle distinzioni da fare: ad esempio i cosiddetti frontalini (la parte frontale del balcone), le decorazioni, i fregi, i rivestimenti, e tutti gli elementi decorativi ed ornamentali della facciata che possano contribuire a rendere il fabbricato esteticamente gradevole devono essere manutenuti a spese del codominio (Cass. Civ. 14 dicembre 2017 n. 30.071, Cass. Civ. 25 ottobre 2018 n. 27.083).  A titolo esemplificativo: spetta al condominio deliberare il rifacimento di eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, ai singoli proprietari provvedere alla pavimentazione o alla manutenzione della soletta dei balconi (Cass. Civ. 15 marzo 2017 n. 6.652). Come si vede, anche in questo caso, si tende a seguire il criterio della funzione del bene, secondo cui le spese spettano a chi si giova dello stesso: al proprietario, che ne gode la superficie, ovvero al condomino, che trae decoro dalla parte frontale e dagli ornamenti.

Invece per i balconi incassati (quelli che non sporgono dalla facciata) si applica per analogia l’ art. 1125 c.c. (quello che regola le spese delle volte e dei soffitti interni), con il conseguente onere, a carico del proprietario sovrastante e di quello sottostante, di ripartirsi le spese su piede di parità, salvo quelle connesse a pavimento e soffitto, che restano a carico di chi se ne avvantaggia (Cass. Civ., 21 gennaio 2000 n. 637). Sempre l’ art. 1125 si applica ai casi in cui vi sia un cortile o un viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei (cantine o autorimesse) di proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. Civ. 14 settembre 2005, n. 18.194).

Invece, per le cosiddette “terrazze a livello”, ovvero quelle terrazze, simili ai lastrici solari ma destinate, più che a coprire il fabbricato a dare possibilità di espansione e ulteriore comodità all’appartamento cui sono contigue,  si applica il principio di cui all’ art. 1126 c.c. (Cass. Civ. 28 settembre 2012 n. 16.583, Cass. Civ. 25 agosto 2014 n. 18.164). In questi casi, quindi, come per i lastrici solari, il costo della manutenzione spetterà per un terzo al proprietario e per due terzi ai condomini serviti.